دليل شامل: إجابات وافية على كافة الأسئلة المتعلقة بقانون الإيجار القديم الجديد
تساؤلات عديدة يطرحها الشارع المصري بخصوص أزمة الإيجارات القديمة، خاصة بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025، وبدء التطبيق الفعلي لـ “زيادة القيمة الإيجارية” وتحديد المواعيد الرسمية لانتهاء العلاقة الإيجارية للوحدات السكنية والمحلات التجارية والإدارية.
في هذا المقال، نوضح لحضراتكم كافة التفاصيل القانونية ونسب الزيادات المطبقة رسمياً وكيفية حسابها لتجنب أي نزاعات قضائية.
أولاً: قيمة الزيادة وموعد الإخلاء للوحدات السكنية في القانون الجديد
أعطى التعديل التشريعي الجديد مهلة انتقالية قدرها 7 سنوات تنتهي بانقضائها العلاقة الإيجارية تماماً للوحدات السكنية في سبتمبر 2032، لتنتقل العين بعد ذلك إلى المالك بقوة القانون. أما بخصوص الزيادة الفورية في الإيجار فقد تم تقسيمها بحسب طبيعة المنطقة على النحو التالي:
- المناطق المتميزة: تزداد القيمة الإيجارية بمقدار 20 ضعف الإيجار الحالي، وبحد أدنى يبلغ 1000 جنيه شهرياً.
- المناطق المتوسطة: تزداد القيمة الإيجارية بمقدار 10 أضعاف الإيجار الحالي، وبحد أدنى يبلغ 400 جنيه شهرياً.
- المناطق الاقتصادية: تزداد القيمة الإيجارية بمقدار 10 أضعاف الإيجار الحالي، وبحد أدنى يبلغ 250 جنيهاً شهرياً.
وتزداد القيمة الإيجارية بعد ذلك زيادة سنوية دورية بنسبة 15% ثابتة كل عام طوال الفترة الانتقالية.
مثال توضيحي لكيفية حساب الإيجار الجديد:
إذا كان المستأجر يقطن في منطقة متوسطة، وكان إيجار شقته السكنية الحالي هو 20 جنيهاً شهرياً، فإن الحساب الفوري يكون (20 × 10 أضعاف = 200 جنيه)، وبما أن هذا الناتج أقل من الحد الأدنى المقرّر للمناطق المتوسطة، فسيتم رفع الإيجار قانوناً إلى الحد الأدنى وهو 400 جنيه شهرياً، مع تطبيق زيادة سنوية مركبة بنسبة 15% كل عام حتى نهاية الفترة الانتقالية.
كيف تسدد الفروق المالية بأثر رجعي؟
يتم احتساب وسداد الفرق المتراكم بين الإيجار القديم والقيمة الإيجارية الجديدة المقررة قانوناً بأثر رجعي من تاريخ صدور القانون في سبتمبر 2025، ويمكن للطرفين الاتفاق على سداد هذا الفرق على أقساط شهرية أو سنوية للمالك وفقاً للطرق القانونية المقررة وإثباتها بموجب إيصالات رسمية.
ثانياً: شروط وزيادات المحلات والوحدات غير السكنية (تجاري وإداري)
أما فيما يتعلق بالأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والإدارية، فقد وضع القانون قواعد أكثر حزماً لإنهاء هذه الأزمة، حيث جاءت الأحكام كالتالي:
- المهلة الانتقالية: أعطى القانون مهلة قدرها 5 سنوات فقط، على أن يتم تسليم الوحدة بالكامل للمالك في عام 2030.
- الزيادة الفورية: احتساب 5 أضعاف القيمة الإيجارية السارية فور صدور القانون كقيمة إيجارية جديدة.
- الزيادة السنوية: تطبق زيادة دورية بنسبة 15% تضاف كل عام طوال فترة الخمس سنوات.
متى يحق للمالك طرد المستأجر فوراً وإخلاء العين قبل انتهاء المهلة؟
حسب محددات القانون الجديد، هناك حالات استثنائية توجب إنهاء عقد الإيجار القديم فوراً وحق المالك في استرداد العين قبل انتهاء المهلة الانتقالية، ومن أبرزها:
امتلاك بديل: إذا ثبت لجهة التحقيق أو المحكمة امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى “صحيحة وجاهزة ومناسبة للسكن” في نطاق نفس المحافظة.
غلق الوحدة: إذا ثبت قضائياً غلق الشقة السكنية أو المحل التجاري لمدة سنة كاملة دون مبرر قانوني أو عذر تقبله المحكمة.